观念指数(GDIRI)2023年的深圳楼市，一直处于比较冷清的状况，本年8月末和11月末，深圳别离发布“认房不认贷”和“撤销750万豪宅确定规范”的方针。
但是，从网签来看，下半年楼市成交仍然乏力。全年网签顶峰呈现在4月，成交3385套，到下半年，网签表现疲软。其间，新政发布后的9月和12月别离成交2076套和2062套，低于下半年网签的月均水平。
观念指数认为，上述网签数据表现了深圳楼市对方针的敏感度较高，但比起“投合”方针，商场更倾向于“张望”方针，决心相对缺乏，别的，深圳的方针力度比照广州及其他强二线城市较弱，因而提振作用亦比较有限。
在此状况下，一些项目不得不进行降价，或推出其他优惠方针来进步出售。12月9日开盘的中洲迎玺就是其间之一。
该项目初次开盘推出642套住所，获926批客户认筹，认筹率144%；别的，据发表，项目开盘首日去化417套，去化65%，出售29亿元。网签多个方面数据显现，截止本年2月1日，中洲迎玺已网签253套。
比照深圳北板块其他项目的开盘，中洲迎玺是其间热度最高的项目。中海珑悦理首推477套住所，共有340批客户，认筹率71%；华润超核万象中心二期推售708套住所，挂号客户538批，认筹率76%；华润超核万象中心一期推售510套住所，挂号客户650批，认筹率127%。
该项目之所以取得重视，主要是定价较低。从存案均价上看，中洲迎玺与中海珑悦理、华润超核万象中心的定价差异不大，都在7.2万元/平方米左右。但中洲迎玺在开盘当天推出了开盘9折+七天准签98折+公司周年扣头99折的三重价格实惠，终究价格较存案价降低了约13%。
与中海珑悦理、华润超核万象中心6.5万元/平方米的最低单价比较，中洲迎玺最低单价降至5.83万元/平方米，价差到达7000元/平方米。
因而，中洲迎玺的开盘，无异于向深圳北的新房商场放入一条“鲶鱼”，令周边项目遭到“要挟”。
项目开盘后，网络上也呈现了一些对中洲迎玺定价战略、土地年限等状况提出质疑的声响。
事实上，贱价仅是中洲迎玺开盘寻求出售打破和提高认知度的一种战略，当扣头渐渐撤销，与其他项目的价差也将削减。
观念指数认为，中洲迎玺的降价除了是商场自身的竞赛行为之外，也和项目地块的拿地本钱低以及中洲自身对出售和去化的要求有关。
一方面，中洲迎玺项目地块早在1993年便完结出让，中洲于2001年以2.58亿元收买了华电地产，直接取得了迎玺项目90%的权益，楼面地价低于3000元/平方米。
而周边其他项目多为近3年拿地，土地本钱在3.8万元/平方米以上，这也代表着，其他项目很难在价格上与中洲迎玺“硬碰硬”。
另一方面，中洲控股资金流动性严重，截止2023上半年，货币资金仅1796万元，兼并资产负债表显现，货币资金约8.5亿元。
此外，中洲控股估计2023年归属于上市公司股东的净利润亏本18.5亿元，同比由盈转亏。
别的，中洲迎玺项目的开发也引入了我国信达的出资。依据有关公告，中洲地产向其与我国信达的合资公司广西信中请求不超越42亿元的告贷。一起，中洲迎玺项目总出资额估计到达62.13亿元。
据了解，中洲迎玺项目规划住所部分面积16万平方米，以开盘当天的扣头均价核算，货值约为100亿元。若项目顺利完结开发和出售，扣除告贷及开发投入，项目仍可认为中洲带来较为丰盛的盈余。